Одна из проблем, с которой может столкнуться продавец квартиры, – это выписка граждан, которые хоть и не являются собственниками жилого помещения, но когда-то были поселены и зарегистрированы по месту жительства в данной квартире. Любой покупатель хочет приобрести квартиру юридически чистой и физически свободной. А прописанные в ней граждане могут стать лишней проблемой на пути к продаже квартиры.

Вариант №1 – все легко и просто
Имеется в виду тот случай, когда зарегистрированные в квартире граждане добровольно снимаются с учета. То есть, прежде чем будет проходить сделка по купле-продаже, все прописанные в жилом помещении граждане самостоятельно выпишутся. Это – лучший вариант для будущего продавца.

Не будем вдаваться во все тонкости процесса выписки, скажем лишь, что сделать это можно двумя путями.

Во-первых, непосредственно при регистрации по новому месту жительства. В этом случае органы регистрационного учета снимут гражданина с учета по прежнему месту жительства самостоятельно (в трехдневный срок). Проще говоря, в паспорте гражданина сразу же ставят штамп о том, что он снят с учета, и штамп о том, что он зарегистрирован по новому месту жительства.

Во-вторых, сняться с учета или выписаться из квартиры можно, вначале посетив самостоятельно паспортный стол по прежнему месту жительства. Гражданин подает заявление о снятии его с регистрационного учета, а затем, прибыв на новое место жительства, он посещает паспортный стол и прописывается по новому адресу.

Вариант №2 – когда добровольно выписываться не желают

Если прописанные граждане не желают добровольно выписываться, то сделать это можно только через суд.

Тут следует знать о следующих нормах закона:

1) В соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Это означает, что если жилое помещение продано и за новым собственником зарегистрировано право собственности, то все прописанные члены семьи бывшего собственника утрачивают право пользования квартирой. Но происходит это не автоматически. Выселить (выписать) граждан по данному основанию можно только на основании решения суда. А это значит, что новому собственнику придется подавать в суд исковое заявление.

Основываясь на данной статье закона, прежний собственник жилья не может выписать своих членов семьи до тех пор, пока квартира не будет продана. А точнее, пока не будет зарегистрировано право собственности за новыми владельцами квартиры. Жилое помещение придется в любом случае продавать с квартирантами, что может существенно снизить стоимость квартиры.

2) Еще одно основание касается в большей мере возможности выписки бывшего члена семьи без продажи квартиры.

В соответствии с п. 4 ст. 31 ЖК РФ, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Например, квартира является единоличной собственностью жены, а муж только зарегистрирован в жилом помещении. При разводе жена вправе подать в суд иск с требованием выселить бывшего супруга.

Из вышеупомянутого правила есть исключение. Допустим, жена стала собственницей квартиры в результате приватизации, в то время как ее муж отказался от приватизации, но на момент оформления собственности на квартиру имел равные права пользования жилым помещением. То есть жена и муж были нанимателями, а приватизация была только на жену.

В такой ситуации выписать мужа даже после развода невозможно. Бывший супруг сохраняет право пользования квартирой бессрочно. Даже если жена продаст квартиру, муж оказывается вправе проживать в квартире до тех пор, пока не выпишется в добровольном порядке.

Что немаловажно, продавец обязан предупредить покупателя о том, что в продаваемой квартире прописаны граждане. Если покупатель приобрел жилье и лишь после узнал о проблемном «довеске», то он имеет полное право требовать расторжения договора купли-продажи с возмещением ему всех понесенных убытков.

В ЖК РФ содержится еще одно исключение, делающее невозможным выписку бывшего члена семьи:«…если иное не предусмотрено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи». Это означает, что если между собственником и бывшим членом семьи составлено соглашение о порядке пользования жилым помещением, с указанием срока пользования (либо в соглашении указано, что прекращение семейных отношений не является основанием для прекращения права пользования), то выписать «бывшего» до окончания такого срока пользования (либо до наступления иного события) также невозможно.

Хотя на практике редко собственник и члены его семьи составляют такого рода соглашения.

Кого нельзя выселить?
Существует определенная категория лиц, которых невозможно выселить в судебном порядке. К таковым, во-первых, относятся граждане, которые в момент приватизации жилого помещения имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, но отказались от приватизации. Либо не участвовали в приватизации, так как ранее уже воспользовались этим правом.

Во-вторых, в законодательстве есть такое понятие, как «завещательный отказ». Если в двух словах, то по завещательному отказу наследодатель в завещании вправе возложить на наследников определенную обязанность имущественного характера в пользу какого-либо лица. Например, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, наследодатель может возложить обязанность предоставить другому лицу (отказополучателю) право пользования этим помещением.

То есть наследник будет собственником квартиры, но отказополучатель будет иметь право пользоваться жильем. Наследник как собственник вправе совершать со своим наследством любые сделки, не спрашивая на это согласия отказополучателя. То есть жилое помещение можно продать, подарить и т. д., но переход права собственности на жилье к другому лицу не означает прекращения завещательного отказа.

В-третьих, право пользования жилым помещением может следовать из договора пожизненного содержания с иждивением.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением получателя ренты или указанного им третьего лица. Получатель ренты так же, как и получатель завещательного отказа, вправе свободно и наравне с собственником пользоваться жилым помещением, если иное не предусмотрено договором пожизненного содержания с иждивением.

Продать жилое помещение в этом случае можно только с предварительного согласия получателя ренты. Но и после продажи получатель ренты продолжит проживать в квартире (если иное не предусмотрено договором ренты).

Выселить, а соответственно, и снять с регистрационного учета граждан вышеназванных категорий помимо их воли невозможно. Остается только договариваться с ними путем мирных переговоров, предлагая в качестве отступного определенную компенсацию – денежную или иную. 

Информация для покупателя
Покупателю жилья следует знать, что в соответствии с п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса РФ существенным условием договора купли-продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень таких лиц с указанием их прав на пользование. То есть продавец должен не только предупредить о таких лицах покупателя, но и в договоре должно быть указано такое обстоятельство.

Информация для продавца
Выписать человека из квартиры помимо его воли можно только на основании судебного решения. Для этого необходимо признать его утратившим право пользования жилым помещением.

Если в квартире есть прописанные граждане (которых закон позволяет выписать), то это не является препятствием для продажи. Продать-то квартиру можно и на это не нужно даже спрашивать согласия зарегистрированных несобственников, но только в большинстве случаев это повлияет на конечную стоимость недвижимости. Ведь до тех пор, пока лицо не выпишут, стоимость коммунальных услуг будет выше, к тому же именно новому собственнику придется побегать, чтобы выписать таких граждан.